近期发布的7月房价数据显示，中国多个城市的房价依旧承受较大的下跌压力。其中，新房和二手房价格的同比降幅以及环比下跌的城市数量进一步增加。新房价格同比降幅从6月末的4.88%升至7月末的5.28%，而二手房价格同比降幅从7.87%增至8.17%。在这样的背景下，共计70个城市中，环比上涨的新房和二手房价格城市数目从上个月的6个和4个，减少至本月的4个和3个。然而，在整体楼市下行的背景中，上海和西安这两个城市却脱颖而出，实现了逆势上涨。
首先来看上海。作为中国第二富有的城市，上海在资金总量、住户存款和个税收入方面，占有重要地位。截至7月末，上海的资金总量达到21.48万亿元，位居全国第二。住户存款总量超过6万亿元，仅次于北京。同时，上海的个税收入接近了全国的顶点，是北京和广州的总和，也相当于两个深圳或四个杭州。上海资金的集中和稳健的储蓄能力，吸引了国内外大企业总部的入驻，促使了上海房价的持续上升。
其次，上海居民的杠杆率相对较低，购买力强。2023年，上海的住户杠杆率为79.5%，低于深圳的97.5%和广州的93.1%。这意味着上海的居民在贷款购买房产时有更大的空间。富裕的居民倾向于选择全款购房，高端市场需求的加大，进一步推动房价上涨。根据克而瑞数据显示，2023年上半年，上海高端住宅项目成交量全国最高，其中5000万元以上豪宅成交308套，占比接近八成。上海市中心和核心地段的豪宅继续受到大量富豪的追捧，成为房地产市场的支柱。
再来看西安。与上海类似，西安的新房市场也逐步走入高端改善的良好氛围。7月，西安有23个项目开盘，其中高端改善项目的去化率表现突出。金茂·璞逸曲江与绿城·紫棠苑两个项目的去化率分别达到100%和94%。90㎡以下新房价格同比上涨2.8%，90-144㎡新房环比上涨0.2%，同比上涨2.8%，144㎡以上新房环比上涨0.1%，同比上涨5.1%。面积越大，涨幅越显著，显示出改善型需求对房价的提升作用。
西安在吸引人口方面表现也十分优异。近三年，西安常住人口增量达到40.9万，遥遥领先于其他北方城市。从地铁客运强度和小学生在校人数增长情况来看，西安人气与一线城市相比毫不逊色，显示其对年轻人口的吸引力较强，进一步促进了房地产市场的活跃。
总结来看，上海和西安能够在全国大部分城市房价下跌的背景下实现逆势上涨，主要得益于强劲的经济基础、较低的居民杠杆率和高端市场的需求旺盛。这说明了一个共性，即经济增长稳健、居民购房杠杆适中的城市，更有可能在房地产市场中表现出色。在放松房地产调控的情况下，居民负债相对较轻的城市更容易出现市场回暖的迹象。
